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28.09.2020

Urteil: Mieterhöhung nur bei Modernisierungs- und nicht bei Instandhaltungsmaßnahmen möglich

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Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses in Düsseldorf ließ nach einer Ankündigung mehrere Baumahnahmen am Haus durchführen und legte die Kosten auf die Mieter um. Zu den Arbeiten gehörten beispielsweise der Austausch der mehr als 60 Jahre alten Haustür sowie der Austausch der in die Jahre gekommen Treppenhausfenster und Wohnungstüren. Ebenso wurden Briefkästen ausgetauscht, eine Gegensprechanlage und Bewegungsmelder installiert, die Hausbeleuchtung erneuert sowie die Hausfassade, die Kellerdecke und das Dach gedämmt. Auch die Heizungsanlage wurde durch eine Fernwärmeanlage ersetzt. Eine der Mieterinnen legte gegen die durch die Baumaßnahmen zustande gekommene Mieterhöhung Klage ein.

So zahlte die Mieterin vor den Bauarbeiten monatlich rund 300 Euro Miete. Im Jahre 2016 erfolgten gleich zwei Mieterhöhungen. Dabei betrug die erste rund 190 Euro und die zweite etwa 240 Euro. Die Vermieterin begründete die höheren Kosten mit einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB. In dem Gerichtsurteil entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass nicht alle Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Entscheidend ist hier, ob es sich um Maßnahmen zur Instandhaltung oder um Modernisierungsmaßnahmen handelt. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen zählen alle Arbeiten, die durchgeführt werden müssen, um das Wohnhaus in einem ordentlichen und bewohnbaren Zustand zu halten. Die durch diese Baumaßnahmen entstanden Instandhaltungskosten sind einzig von der Vermieterin zu tragen.

Anders sieht es bei Modernisierungsmaßnahmen aus. Da diese Arbeiten einen Mehrwert für die Bewohner haben und die Wohnsituation der Mieter verbessern, dürfen die Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings ist hier eine bestimmte Obergrenze zu berücksichtigen. Im Fall der über 60 Jahre alten Haustür beispielsweise entschied das Gericht, dass die Nutzungsdauer der Tür nach mehreren Jahrzehnten zu einem großen Teil abgelaufen ist. Somit kann nicht einzig von einer Modernisierung der Tür gesprochen werden. So fällt ein Teil der entstanden Kosten unter den Aspekt der Instandhaltung und nicht der Modernisierung und muss anteilig von der Mietkostenerhöhung abgezogen werden.

Quelle: BGH


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